日前，由蘇州市國土資源局委托蘇州市土地儲備中心負(fù)責(zé)拍賣競價會在蘇州市南林飯店遠(yuǎn)香堂拉開帷幕。此次是新政后首次大型土拍，在推出的40宗地塊中（6月18日地塊計入），4宗流拍，18宗底價成交，而其中一宗備受關(guān)注的蘇地2010-B-31號地塊因規(guī)劃條件變更，暫緩拍賣，最終只有17宗地塊進(jìn)入拍賣程序。受新政的影響，作為新政后的首場土拍，相較年初土地市場的沸點(diǎn)，此次拍賣住宅用地明顯遭受冷遇，而商業(yè)用地的再掀波瀾似乎理所應(yīng)當(dāng)?shù)某蔀轭A(yù)料之中。

　　此次進(jìn)入競拍的17宗地塊中，僅有5宗土地屬于城鎮(zhèn)住宅用地，而商業(yè)用地總量高達(dá)12塊，占地塊總量的70.59%；從總體競拍看，商業(yè)用地最高溢價114.11%，樓面價平均漲幅達(dá)53%；商業(yè)地塊占全部參拍地塊的71%，住宅地塊占全部參拍地塊的29%。無疑商業(yè)地產(chǎn)成為土拍全場矚目的焦點(diǎn)，無不受人驚嘆。相比之下住宅用地進(jìn)入前所未有的低谷期，很明顯在新政效應(yīng)的重?fù)粝?，住宅市場已逐漸退步。

　　那么在首次土拍的影響下蘇州樓市未來發(fā)展趨勢是怎樣？哪些板塊在新政后首次土拍后成為樓市的寵兒？商業(yè)地產(chǎn)下半年是否反成樓市主角?

　　商業(yè)用地土拍“走熱”東環(huán)路板塊商業(yè)體量再膨脹

　　從拍賣現(xiàn)場的表現(xiàn)來看，此次進(jìn)入競拍的17宗地塊中，商業(yè)用地總量高達(dá)12塊，三宗地塊樓面價漲幅超過100%，分別位于滄浪區(qū)、甪直鎮(zhèn)、工業(yè)園區(qū)婁葑鎮(zhèn)。此外，就12宗商業(yè)地塊來看，古城區(qū)、吳中區(qū)占據(jù)了半壁江山，由此可見，隨著土地資源的稀缺，古城區(qū)住宅用地逐漸減少，古城區(qū)商業(yè)項目將成新起點(diǎn)，未來城 (論壇 新聞)區(qū)便利生活條件也將有進(jìn)一步的提升。而吳中區(qū)隨著住宅數(shù)量的不斷推進(jìn)，商業(yè)項目的建設(shè)，也就成了合理配比，促使樓市良好的發(fā)展，持續(xù)穩(wěn)定，對投資業(yè)態(tài)合理劃比，未來商業(yè)項目也將成為該區(qū)域重要發(fā)展對象之一。

　　在此次土拍的17宗地塊中，園區(qū)沒有推出城鎮(zhèn)住宅用地，僅有兩宗商業(yè)用地備受關(guān)注，而且漲幅均頗高。其中蘇地2010-B-16號地塊.，位于工業(yè)園區(qū)婁葑鎮(zhèn)楊庭路東、橫二路北，樓面單價達(dá)到3825元/平米，單價漲幅高達(dá)112.48%；在經(jīng)過幾輪激烈競爭，最終由園區(qū)婁葑建發(fā)競得；而最受全場關(guān)注的商業(yè)用地，莫過于另一塊的蘇地2010-B-17號地塊，位于東環(huán)路東、東城世紀(jì)廣場北，成為近8家開發(fā)商角逐最為激烈的地塊，場面可謂激烈，最終以成交總價28000萬被美田房地產(chǎn)斬獲，樓面單價達(dá)到9445元/平米，漲幅為70.76%。

　　在新政出臺后，住宅受到嚴(yán)重的打壓，而商業(yè)項目在不受調(diào)控的制約下，成為樓市的避風(fēng)港，此次土拍引爆商業(yè)用地角逐大戰(zhàn)。而位于東環(huán)路熱點(diǎn)板塊的蘇地2010-B-17號成為最為受關(guān)注的焦點(diǎn)，為已經(jīng)成熟的東環(huán)路商圈再添“新丁”。東環(huán)路板塊銜接著古城區(qū)與園區(qū)兩大區(qū)域，加上將于2010年通車的輕軌1號線的站點(diǎn)就設(shè)在東環(huán)路上，占據(jù)絕佳的地理優(yōu)勢，是人口比較密集的地區(qū)，也比較集中。東港二村、東港新村、蘇安新村，往南一點(diǎn)的東環(huán)新村、里河新村、楊枝塘新村，都是比較老的住宅區(qū)，總體來說在東環(huán)路上，人口居多，可見該板塊具有很強(qiáng)的消費(fèi)力。

　　隨著蘇州園區(qū)的綜合改造，商業(yè)項目的逐個崛起，東環(huán)路也變得很繁榮，東環(huán)大潤發(fā)、沃爾瑪、臨近的歐尚超市都吸引了大量的消費(fèi)人群，位于東環(huán)路與中新路交界處的綜藝開元大廈，還有東環(huán)時代廣場、置地——星東環(huán)這些高端寫字樓，東環(huán)路商圈已初現(xiàn)規(guī)模。此次土拍為東環(huán)路商圈添枝增葉，使其商圈更加趨于成熟，未來將成為不可忽視的潛力價值區(qū)域，成為園區(qū)又一核心CBD。

　　相城區(qū)三宗地塊“出嫁”地塊稀缺城北注定走“高端”

　　此次土拍，相城區(qū)三宗地塊可謂是大滿貫，順利“出嫁”。三宗地塊分別是位于相城區(qū)元和街道萬涇港北、紀(jì)元路南（原陸幕中學(xué)）的蘇地2010-B-13號地塊，樓面價為5207元/平米，最終由蘇州南山置業(yè)競得，從樓面單價來看未來該項目的銷售價格不會低，剛需止步。

　　另兩塊分別位于相城區(qū)元和街道安元路南、廣濟(jì)路北延?xùn)|的蘇地2010-B-14號地塊，為城鎮(zhèn)住宅用地，樓面單價達(dá)到3953元/平米，為四城房地產(chǎn)拍得；另一宗地塊位于相城區(qū)元和街道春申湖路北、文陵路東的蘇地2010-B-15號地塊，為批發(fā)零售和商務(wù)金融用地，樓面單價達(dá)到1455元/平米，在相城區(qū)三地塊當(dāng)中該地塊的漲幅也高達(dá)45.53%。

　　據(jù)介紹，相城區(qū)核心區(qū)土地日益稀缺，這三宗地塊尤為珍貴。三宗地塊均位于元和街道，一個新興板塊已崛起。目前該板塊內(nèi)住宅項目稀少，僅有康橋麗都在售。而未來待開發(fā)地塊較多，加上此次拍出的三塊“新丁”，在未來隨著眾多地塊的開發(fā)建成，未來該板塊的價值將不可小窺，成熟地段將進(jìn)一步完善。從目前城北的儲備用地來看，融僑城、華潤的橡樹灣、恒基的水漾花城、還有未動工首開項目，這些地產(chǎn)大鱷云集相城，注定相城區(qū)未來將打破平靜。

　　尹山湖三宗地塊土拍遭遇“冷門” 定價偏高為主因

　　此前被人們一直看好的尹山湖三宗地塊，卻因“一塊流拍、兩塊底價成交”的冷遇命運(yùn)，與年初土拍火熱之勢形成鮮明的對比，遭遇了樓市前所未有的“大冷門”，著實超出了大部分人的預(yù)期。

　　此次土拍，吳中區(qū)共推出7宗優(yōu)質(zhì)地塊，其中尹山湖就占了三宗，大部分都是城鎮(zhèn)住宅用地。位于吳中開發(fā)區(qū)郭巷街道東安路東側(cè) 、 和諧一路南側(cè)的蘇地2010-B-8號地塊，和位于吳中開發(fā)區(qū)郭巷街道尹山湖東路西側(cè)、和諧一路南側(cè)的蘇地2010-B-9號地塊，因只有一人應(yīng)價而以底價成交，使用權(quán)獲得者分別為蘇州中富房產(chǎn)和蘇州天鴻偉業(yè)。位于吳中開發(fā)區(qū)郭巷街道望湖路西側(cè)、郭新東路南側(cè)的蘇地2010-B-7號地塊因無人應(yīng)價而流拍。

　　此次新政后首場土拍中，尹山湖遭遇“冷門”結(jié)局，一方面在新政下開發(fā)商對未來樓市的預(yù)期并不看好，然另一主要原因是地塊的定價頗高，土拍相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示定價是根據(jù)市場形勢來的。

　　打造尹山湖生態(tài)商圈是吳中區(qū)按照蘇州市“南部做優(yōu)”發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃建設(shè)的重點(diǎn)項目。規(guī)劃建設(shè)8.84平方公里尹山湖生態(tài)商圈位于吳中東部片區(qū)中心位置，目前一期工程已經(jīng)完成，周邊環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完善，已啟動二期環(huán)湖景觀工程。東北部與蘇州工業(yè)園區(qū)相連，是蘇州市總體規(guī)劃確定的“重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域”的核心區(qū)。

　　城區(qū)住宅用地受追捧資源短缺平江新城板塊成熱點(diǎn)

　　此次市區(qū)推出的兩宗住宅用地中，首先拍賣的尤為突出，在此次競拍中多家房企激烈競爭，引發(fā)一波波彼此起伏的熱潮。蘇地2010-B-1號地塊位于平江區(qū)平河路南、江乾路東，占地面積43660.8平米，容積率為2.0-2.3，起報價達(dá)到了4783元/平米，總終成交總價60500萬元，樓面單價達(dá)到6025元/平米，由天地源房產(chǎn)公司一舉競得。

　　天地源繼園區(qū)水墨三十度、橄欖灣后，進(jìn)軍平江區(qū)，對未來樓市依然存信心，而最大的因素就是該地塊位于剛開發(fā)建設(shè)不久的熱點(diǎn)板塊平江新城內(nèi)，后期潛力巨大，成平江新城的黃金寶地。

　　平江新城內(nèi)目前在售項目稀少，僅有大觀名園三期品湖苑在售，該板塊內(nèi)住宅成緊缺狀態(tài)，狀況相當(dāng)緊張。平江新城是新崛起板塊中潛力最大的。目前平江新城區(qū)內(nèi)，蘇錦實驗小學(xué)、善耕小學(xué)北校區(qū)、公交首末站等52項公建配套項目已投入使用……再加上輻射半徑涵蓋古城區(qū)、車站等多區(qū)域客群。

　　平江新城內(nèi)有多處住宅項目，如橘子國、大觀名園、天筑家園、陽光美地、現(xiàn)代美墅等，均已現(xiàn)房入住。自平江新城開發(fā)建設(shè)全面啟動以來，平江新城圍繞建設(shè)現(xiàn)代化商務(wù)商貿(mào)區(qū)的目標(biāo)，很多商業(yè)項目陸續(xù)崛起。如熱銷售罄的萬達(dá)廣場，新開盤的天元辰廣場，在售的銀都商務(wù)廣場，都在促使區(qū)域商業(yè)氛圍逐漸走向成熟?？梢灶A(yù)見，平江新城商業(yè)版塊將崛起于蘇州樓市，成為名副其實的城市副中心，未來該區(qū)域?qū)⒊芍脴I(yè)熱點(diǎn)板塊。