2009年的中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個急轉(zhuǎn)向上的行情。這一年，受首套房最低首付兩成，銀行按揭利率7折等國家宏觀調(diào)控政策影響，蘇州房地產(chǎn)市場在二季度景氣回升并一路高歌猛進。

從年初貫徹房地產(chǎn)優(yōu)惠政策刺激房市；到年中的加大土地供給，整頓市場秩序；再到年末的防范泡沫擴大，遏制房價過快上漲。這一年，房地產(chǎn)市場的變化實在讓人驚嘆。從年初的求人買房，到年末的一房難求，只求買到不問價格，蘇州房地產(chǎn)市場讓開發(fā)商笑了，也讓更多的蘇州老百姓急了。從今天起，本刊聯(lián)合蘇州工業(yè)園區(qū)新鴻嘉投資顧問有限公司對2009年蘇州及周邊住宅市場進行分析總結(jié)，對各區(qū)域的市場熱點進行追蹤解析。

關(guān)鍵詞一 地王

2009年注定要在中國房地產(chǎn)的發(fā)展史上留下屬于自己的標(biāo)志，而在種種表現(xiàn)中，“地王”最為引人注目。

2009年6月，正當(dāng)國內(nèi)各地房地產(chǎn)市場創(chuàng)出成交量新高，業(yè)內(nèi)企業(yè)尚沉浸在樓市回暖的美好中時，央企背景的中化方興投資管理有限公司率先以40.6億元的高價摘得北京廣渠路15號地塊，創(chuàng)出2007年“9·28新政”市場調(diào)整后北京的地王新紀(jì)錄，拉開了2009年土地市場熱戰(zhàn)的序幕。

一個月過后的7月下旬，金地集團以30.48億元拿下上海青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號地塊，創(chuàng)造了上海地王。 9月10日，中海地產(chǎn)以中加70.06億元、樓面地價22409.3元/平方米的價格競得上海長風(fēng)地塊，創(chuàng)造當(dāng)時新的“中國地王”稱號。但此記錄僅保持了20天， 9月30日綠地集團以72.45億元的總價、 27231元/平方米的樓面單價力克群雄拿下了徐匯區(qū)龍華路1960號地塊，再次創(chuàng)出新的中國地王。

去年12月，中央政府出臺土地出讓新政調(diào)控市場，當(dāng)業(yè)內(nèi)認為總價地王將塵埃落定時， 12月22日，以富力地產(chǎn)、雅居樂、碧桂園等民營房地產(chǎn)公司為主的聯(lián)合體以255億元的總價力壓以保利地產(chǎn)、萬科、中海地產(chǎn)等央企背景的聯(lián)合體奪得廣州亞運城地塊，成為今年總價新地王。 2009年12月23日，上海新江灣城C6地塊由央企中建地產(chǎn)以37.2億拍得，樓板價達32484元，創(chuàng)出上海新地王。 12月24日，北京大興地鐵附近的兩塊地以樓面價雙雙超過每平方米1萬元拍出，地鐵大興線棗園站項目用地以每平方米1.09萬元，成為北京大興地區(qū)單價新地王。

在2009年的地王紀(jì)錄中，蘇州也留下了自己的印跡，雙湖板塊的蘇園土掛（2009） 06號地塊被杭州綠城以 36億元摘得，溢價幅度達到 250%，成交樓面價達到28057元，一舉成為國內(nèi)住宅樓面單價“地王”。

地王的不斷涌現(xiàn)，一方面是經(jīng)過一、二季度的房地產(chǎn)市場的“小陽春”，流動資金充沛；另一方面，由于企業(yè)資金狀況的改善，金融機構(gòu)對大型房企的授信額度也相應(yīng)增加，資本市場充裕的資金和大型房企在獲取資金渠道上的優(yōu)勢也起到了極大的作用。

受淡市影響，開發(fā)企業(yè)在2008年少有增加土地儲備，熱銷和資金面的充足也增強了開發(fā)商增加項目儲備的需求。根據(jù)新鴻嘉投資機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自2009年1月至11月，融資額度前十位的房企通過銀行授信、配股、發(fā)行公司債等渠道共獲得2886億元資金。同時， 1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計4.82萬億元，較去年同期增長了44.2%，遠遠超過了2008年甚至2007年全年的合計數(shù)。其中，國內(nèi)貸款、定金以及預(yù)收款為主的其他資金增速超過了平均增速，顯示由于貸款增加以及銷售情況良好導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金面非常寬松。

長期來看，土地價格的提高對房價的刺激作用是毋庸置疑的，直接提高了市場對未來房價預(yù)期的同時也使得土地資源進一步集中在大型開發(fā)企業(yè)手中。以蘇州為例，當(dāng)綠城雙湖地塊出讓后，周邊項目紛紛提價、封盤，低密度產(chǎn)品更是水漲船高，十月份園區(qū)成交價格環(huán)比九月份提高了8%，市區(qū)環(huán)比增長13%。

土地價格的高企，除了開發(fā)商補充庫存和資金面充足的原因外，土地資源的日漸稀缺也是重要原因之一。據(jù)統(tǒng)計，除2007年外，近幾年全國土地購置面積呈負增長，從長期來看，除非土地供應(yīng)制度發(fā)生變化，否則供應(yīng)很難維持增長。蘇州2009年共出讓土地447.76萬方，雖然環(huán)比 2008年增長了45.6%，但距離2007年仍有1063.5萬平米的差距。

2009年12月份，財政部、國土部等五部委發(fā)布《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，《通知》除要求嚴格土地出讓收入征收管理外，對土地首付繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年，對于未按時繳納土地價款、未按合同約定動工建設(shè)的單位和個人，拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動，有關(guān)拖欠和違約信息要記入其誠信檔案可以通過提高競買保證金或違約金等方式，限制其參加土地招拍掛活動。由于《通知》中土地出讓首付比例提高、縮短分期繳納期限的規(guī)定，提高了開發(fā)商拿地門檻， 我們認為會對“囤地”和“炒地”現(xiàn)象起到一定的遏制作用，進而達到降溫土地市場的目的。但由于資金實力不強的中小企業(yè)將被迫離開市場，《通知》也會使土地儲備的集中度進一步提高。

對于大型實力開發(fā)商或有國企背景的開發(fā)商來說，盡管融資能力強，但拿地門檻提高同樣會影響其資金運作效率，降低資金杠桿能力，放慢資金周轉(zhuǎn)速度，進而對其運作及擴張速度產(chǎn)生一定的影響。而對于部分高負債高杠桿運營的民營地產(chǎn)企業(yè)，首先碰到的應(yīng)該是資金鏈的壓力。

從地價和房價的互動關(guān)系上來看，土地市場的降溫，將有助于改變房價持續(xù)上漲的預(yù)期。因而將促進開發(fā)商更加理性的定價。但拿地門檻的提高，將抑制部分土地需求，由于拿地到項目上市的周期多為1.5年左右，中長期內(nèi)將減少商品房供應(yīng)，市場供求矛盾有可能再次凸顯。

關(guān)鍵詞二 小陽春

2008年低迷的樓市曾讓房地產(chǎn)商心驚。當(dāng)年，中央和地方政府紛紛出臺救市政策。

出乎市場預(yù)料的是，樓市在2009年春節(jié)后便急轉(zhuǎn)直上，“量價齊升”的行情根本沒有留給觀望者太多的時間去適應(yīng)。而伴隨著樓市的回暖，“小陽春 ”和“回暖”成為業(yè)內(nèi)評論中引用最多的詞語。“小陽春”行情的持續(xù)時間大致為2009年3月至5月，自3月份開始，一線城市和主要二線城市的商品房成交量快速回到2007年旺市水平，國內(nèi)樓市出現(xiàn)了次貸危機后的第一個明顯的上行趨勢，走出了一段讓業(yè)內(nèi)壓力大減的“小陽春”行情。

隨著成交量回升，開發(fā)商的心理優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，熱銷項目悄然提價。在這一階段，蘇州開發(fā)商也加快了推盤速度，月均推盤量超過上一年月平均推盤量的40%，但市場仍然呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局勢。業(yè)內(nèi)一致的觀點是——這一階段是2008年被壓抑的改善型需求的集中釋放。但是部分客戶對樓市的走向仍然持懷疑態(tài)度：金融危機尚未見底，國內(nèi)經(jīng)濟形勢難言反轉(zhuǎn)的情況下，小陽春能否持續(xù)值得懷疑。

業(yè)內(nèi)對“小陽春”行情能否持續(xù)起了爭論。

爭論尚未塵埃落定，樓市已經(jīng)精彩紛呈。從連續(xù)成交的“小陽春”到穩(wěn)中有升的“大陽春”，再到持續(xù)火熱的“艷陽天”，樓市快速完成冷與熱的交替、低迷到狂熱的演義。

樓市的變化反映出了市場的“追漲”心理。到了三季度末，市場由“追漲”轉(zhuǎn)變?yōu)榭只判再彿?，投資客戶明顯增多，房產(chǎn)價格漲速明顯加快。發(fā)改委公布的國內(nèi)70個大中城市房屋銷售價格同比指數(shù)自5月開始，一直維持高位運行，“金九銀十”促成了市場的又一輪上行，此時， 2009年的商品房銷售量將創(chuàng)下歷史新高已經(jīng)在業(yè)內(nèi)達成一致，剩下的只是對未來房價的擔(dān)憂。

關(guān)鍵詞三 通脹與“天量”信貸

回顧2008年，消費者信心指數(shù)低迷、工業(yè)生產(chǎn)先行指數(shù)一路下滑、國內(nèi)制造企業(yè)減產(chǎn)裁員不斷，次貸危機的陰影看不到消失的跡象，因此，即使在當(dāng)年年末，中央明確了積極的財政政策和擴張型貨幣政策趨向后，房地產(chǎn)行業(yè)對2009年仍難以樂觀。市場中的主要觀點是2009年是通貨緊縮年，通脹的壓力不會在2009年出現(xiàn)。

一季度的貨幣運行數(shù)據(jù)陸續(xù)出臺，三個月4.57萬億的信貸投放讓專業(yè)咨詢機構(gòu)瞠目結(jié)舌。一時間，“通脹危機”從經(jīng)濟界傳導(dǎo)至地產(chǎn)界。與經(jīng)濟學(xué)家們不同的是，地產(chǎn)行業(yè)對天量的信貸投放展現(xiàn)出樂觀的心態(tài)，因為多數(shù)信貸投向了鐵路、公路等政府固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域，對城市化進程和區(qū)域一體化促進作用明顯。

2009年信貸統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全年人民幣各項貸款增加9.59萬億元，同比增加4.69萬億元，同比增幅達到98.72%。其中，一季度新增貸款占全年的47.75%，二季度占全年的29%，信貸投放主要集中在一季度。出現(xiàn)信貸投放“一步到位”的情況是“保增長”的大環(huán)境促成的。信貸量的增長，并不是利率下降致使的貨幣需求增加的結(jié)果。

CPI、 PPI同比指標(biāo)反映出兩指標(biāo)已經(jīng)完成筑底，進入回升階段。中央調(diào)控機構(gòu)也已經(jīng)注意到市場對通脹預(yù)期的擔(dān)憂，對宏觀調(diào)控重點進行了調(diào)整，將“保增長”的單一目標(biāo)改為“防通脹、調(diào)結(jié)構(gòu)、保增長”的多重目標(biāo)。

銀監(jiān)會也適時對銀行金融機構(gòu)2010年放貸做出要求，要求銀行金融機構(gòu)要合理安排信貸投放規(guī)模，確保信貸投放平穩(wěn)增長。同時針對2010年第一周激增的6000億信貸迅速做出了上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的政策。

三項政策透露出調(diào)控部門對信貸增長的矛盾心理：一方面，國內(nèi)經(jīng)濟增長的方式轉(zhuǎn)變?nèi)晕窗l(fā)生，對投資的依賴程度非但沒有減弱，在國內(nèi)消費升級遙遙無期和外需萎縮的壓力下，至少在未來兩年內(nèi)，投資對信貸投放的“綁架”將會引致國內(nèi)貨幣供應(yīng)量劇增。另一方面，即使外部經(jīng)濟體的狀況沒有改善，美元加速貶值對國際大宗商品的價格抬升和對國內(nèi)物價的壓力正在加大，而國內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈上游的議價能力遠高于中下游，屆時通脹可能會難以控制。

在這樣的背景下，國務(wù)院在部署經(jīng)濟工作時對各部分的取舍顯得尤為關(guān)鍵?，F(xiàn)在看來，信貸投放速度雖然難現(xiàn)2009年一、二季度的暴漲，但出現(xiàn)大幅下滑的可能性也不大，國內(nèi)信貸的數(shù)量還是足額的。由此，雖然貨幣投放量在理論上是一個可以及時調(diào)節(jié)的因素，但在國內(nèi)的經(jīng)濟現(xiàn)實中，大量回收已投放的貨幣勢必影響投資增長，無論是加息（單方面的加息會加速熱錢流入）還是增加儲備金率（只能減少銀行放貸預(yù)期）對市場中的貨幣數(shù)量都是起效甚微，改變的只能是市場對于政策基調(diào)的預(yù)期。

由于通縮對經(jīng)濟會產(chǎn)生嚴重的危害，因而當(dāng)2008年由于通縮預(yù)期經(jīng)濟面臨較大風(fēng)險時，央行實施擴張性的貨幣政策是十分必要的。向經(jīng)濟注入充足的貨幣供應(yīng)量，促使人們形成一定的通貨膨脹預(yù)期。而通貨膨脹預(yù)期的產(chǎn)生也是房地產(chǎn)投資增長的最直接理由之一。正是因為2009年一、二季度信貸（貨幣）投放的急速增長和經(jīng)濟增長前景不明，市場中通脹預(yù)期加強，畢竟， 07年流動性泛濫導(dǎo)致的資本市場、投資市場的火熱尚未遠去，而二季度的房價尚處于恢復(fù)性上漲階段，銀行對二套房貸態(tài)度曖昧。一系列利好消息，刺激并誘使投資需求（包括主動型投資和被動防御型投資）和投機型需求入市，改善類需求繼續(xù)釋放，推動了中高端項目的熱銷。

關(guān)鍵詞四 高房價

地價和房價的因果關(guān)系就如雞蛋和雞的關(guān)系一樣無從判斷，但2009年下半年不斷爆出的地王和高溢價出讓的土地市場增強了市場對未來高房價的預(yù)期，2009年國內(nèi)的房價水漲船高、一路飆升。

數(shù)據(jù)顯示，去年11月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%，環(huán)比上漲1.2%，漲幅均創(chuàng)新高。事實上，深圳、北京、上海等地的房價上漲速度遠遠超過統(tǒng)計數(shù)據(jù)。去年12月以來，上海市商品住宅周均價已連破每平方米2萬元、 2.2萬元兩個關(guān)口，與去年全年商品住宅13665元/平方米的均價比，大漲了60%。數(shù)據(jù)顯示，去年上海各樓盤漲幅平均在50%左右，其中漲幅超過100%的樓盤有4個。其中萬科旗下位于閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的翡冷翠園四季度較一季度成交均價上漲了126.3%。

深圳則率先步入每平方米2萬元的時代，自去年9月份起深圳的新房均價就一直在每平方米2萬元附近，平均漲幅超過80%。而且這種趨勢開始向內(nèi)地的二三線城市蔓延，由于二三線城市與一線城市市場變化的時差大概在3個月左右，因此， 2010年一季度國內(nèi)的房價仍將呈現(xiàn)上升趨勢。

蘇州市區(qū)的房價也在不斷上漲，各房地產(chǎn)板塊的標(biāo)志性項目價格漲幅均在25%以上，個別有規(guī)劃重大利好的板塊價格漲幅更是超過了100%。而房價的一路上揚，除了火熱的銷售市場外，2008年淡市造成的新開工量低迷導(dǎo)致的2009年新增公寓供應(yīng)量不足，加大了市場供需矛盾也是重要原因之一。十月下旬，在盤點四季度蘇州各板塊房地產(chǎn)價格、預(yù)判城市未來房價的變化時，新鴻嘉投資顧問有限公司相關(guān)人員指出，短期內(nèi)蘇州房地產(chǎn)價格仍將保持快速上行的趨勢。原因在于開發(fā)企業(yè)資金充裕、市場客群結(jié)構(gòu)變化、供需失衡和開工量仍顯不足等。這種特點在2010年一季度仍將存在，因此，即使現(xiàn)在已經(jīng)進入了新一輪宏觀調(diào)控期，但房價在短期內(nèi)下調(diào)的可能性仍然不大。

對2010年房價的認識應(yīng)分成幾個部分。普通住宅市場會在政策的持續(xù)高壓下率先進入價格調(diào)整，主要理由在于2010年此類住宅的供應(yīng)壓力加大且客戶對政策的預(yù)期管理反應(yīng)敏感。而對于蘇州的高端房產(chǎn)項目，如果經(jīng)濟沒有出現(xiàn)超預(yù)期因素和經(jīng)濟政策基調(diào)沒有發(fā)生大的變化，由于該類市場需求端的相對穩(wěn)定和供給端的土地價格高企，高端項目的價格仍然會在一定的高位運轉(zhuǎn)。蘇州的本輪市場價格調(diào)整將不會回到2008年的水平，因為無論是土地出讓還是存量可售住宅對房價下調(diào)都是利空。加之目前整體經(jīng)濟形勢處于通脹上升態(tài)勢，投資者對于房產(chǎn)價值向上的預(yù)期大于向下的預(yù)期。

在房價激漲的2009年，一部名叫《蝸居》的電視劇引發(fā)了一陣收視熱潮，迅速成為各個論壇的熱點詞語?！段伨印氛宫F(xiàn)了當(dāng)下樓市的眾生百態(tài)，將購房者的艱難搬上熒屏，引起了都市年輕人的共鳴。

而現(xiàn)實的樓市比電視劇更為多彩和殘酷。從2008年以來的房地產(chǎn)供應(yīng)先行指數(shù)來看，連續(xù)兩年維持在低水平狀態(tài)，尤其是2009年，先行指數(shù)增速遠低于商品房銷售增長。從絕對值來看，2009年1—11月份，新開工面積累計達到9.76億平方米，已超過2007年及2008年全年水平；1-11月份施工面積增速只有17.2%，遠遠低于近年平均水平，但累計值達29.88億平方米，已創(chuàng)歷史新高。只要沒有超預(yù)期現(xiàn)象發(fā)生，商品房市場的緊缺是未來一線城市和主要二線城市的趨勢，房價仍然有上漲的動力。

關(guān)鍵詞五 央企兇猛

2009年，央企兇猛，央企與民企在土地市場中的爭奪是這一年樓市的一大特色。一、二季度的天量信貸部分流向了央企，而央企背景下的地產(chǎn)開發(fā)商擁有民營企業(yè)難以比擬的資本成本優(yōu)勢。從二季度開始，央企在土地市場上的一擲萬金的闊氣作風(fēng)，令民營企業(yè)望而興嘆，引發(fā)了一場“國進民退”的爭論。

2009年5月15日，保利北京以3.85億元的底價拿下密云縣云水名苑居住項目用地，這是央企背景的房地產(chǎn)開發(fā)商在年內(nèi)的第一次拿地，揭開了央企在國內(nèi)各城市競地的序幕。從此，央企的身影開始持續(xù)活躍在國內(nèi)各城市的土地交易市場。

2009年拿地的央企不僅包括主業(yè)為地產(chǎn)的企業(yè)，如保利、中海、遠洋、華潤等，也包括主業(yè)非房地產(chǎn)開發(fā)的央企。這些來自鋼鐵、冶金、醫(yī)藥、農(nóng)業(yè)、糧油、化工、電子等行業(yè)的央企，主業(yè)與地產(chǎn)關(guān)系不大，卻不惜重金，進軍自身并不擅長的房地產(chǎn)業(yè)。金融危機的背景下，房地產(chǎn)變成了很多央企躲避風(fēng)險的投資方式和新的利潤增長點。

從中國銀行業(yè)協(xié)會在二季度公布的數(shù)據(jù)來看，一季度，全國19家主要銀行中，5000萬元以上的大客戶貸款約占總額比例60%，大大超過了40%左右的市場通常標(biāo)準(zhǔn)；同時，在這19家銀行中，部分銀行在單一客戶貸款和集團客戶貸款上突破了目前貸款不能超出銀行資本金余額10%的監(jiān)管線，少數(shù)銀行超過近三個百分點，有的銀行對企業(yè)集團的貸款超過資本金余額竟達到17%，突破銀監(jiān)會要求的15%的規(guī)定。

信貸資金的集中投放使得部分企業(yè)資金面顯得十分寬裕，由于國內(nèi)產(chǎn)能過剩，將過多的資金投向保值能力較強的房地產(chǎn)領(lǐng)域也是必然。同時，土地出讓政策和付款政策的變化也加強了資金在房地產(chǎn)運作中的地位，首付提高、付款期限縮短和禁用銀行貸款抵付土地款之后，中小型開發(fā)商拿地的空間越來越小，未來行業(yè)集中度加強已經(jīng)是大勢所趨。

行業(yè)集中度加強，對房地產(chǎn)市場發(fā)展來說有弊有利。弊處在于市場將向多寡頭壟斷演變，造成購房者議價能力降低。利處在于房地產(chǎn)調(diào)控政策實施將更加高效，同時由于大型開發(fā)企業(yè)對于品牌的關(guān)注，使得市場中的誠信問題減少。

關(guān)鍵詞六 樓倒倒

2009年6月27日，上海閔行區(qū)“蓮花河畔景苑”的7號樓因“壓力差”造成樓體倒塌事故，導(dǎo)致1名工人死亡。事件被網(wǎng)絡(luò)迅速傳播，被網(wǎng)友戲稱為“樓倒倒”。

樓倒倒再一次讓國人把目光聚集到房地產(chǎn)施工質(zhì)量和業(yè)主維權(quán)的問題上。

“樓倒倒”又引出了重慶“樓脆脆”和南京“樓歪歪”事件。 2009年7月中旬，一場大雨后，四川成都“校園春天”小區(qū)兩棟緊臨的樓房居然微微傾斜，靠在了一起，網(wǎng)民稱之為“樓歪歪”。當(dāng)年11月份，重慶忠縣一幢7層樓房出現(xiàn)大梁斷裂、墻體可插進手掌等險情后，靠10多根木棒支撐，防止垮塌。南京江北一處小區(qū)在交付不到1年后，其中1幢樓因為地基下陷造成整棟住宅樓嚴重傾斜，傾斜程度超過了安全警戒線……

樓倒倒、樓脆脆、樓歪歪等一個個偶然事件透露出來的房地產(chǎn)施工質(zhì)量問題早已不是新鮮話題，從國內(nèi)商品房市場放開后，業(yè)主因房屋建筑質(zhì)量進行維權(quán)已經(jīng)司空見慣，砸售樓處、抗議、與開發(fā)商談判協(xié)商……種種行為只為能讓自己的房子住得放心。

只是鬧歸鬧，房屋的質(zhì)量問題仍然頻頻發(fā)生。

地產(chǎn)商不負責(zé)任的加快開發(fā)速度，卻忽視了建筑質(zhì)量，甚至是偷工減料。一邊是房價不斷上漲，一邊是樓盤質(zhì)量問題得不到保障，作為普通購房者的客戶，一邊要忍受高房價，一邊還要擔(dān)心住房的質(zhì)量問題，真是買也難，不買也難。“樓倒倒”事件應(yīng)該成為地產(chǎn)商的一聲警鐘，提醒開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管部門應(yīng)該加強對施工質(zhì)量的關(guān)注，讓購房者能買到“放心房”。

關(guān)鍵詞七 保障房

在房價高企、普通購房者對房價叫苦不已的時候，保障性住房就成了普通購房者的最后一根稻草。而2010年1月10日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中提到，地方政府要增加保障性住房和普通商品住房有效供給。

該條主要針對部分房地產(chǎn)開發(fā)商在2009年捂盤惜售的行為和08、09年低開工率導(dǎo)致的供應(yīng)緊缺預(yù)期，要求地方政府督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項目的建設(shè)速度，以期在最短時間內(nèi)形成有效供應(yīng)。同時加大限價商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、廉 租住房的建設(shè)規(guī)模，切實保障城市低收入人群的住房需求。

在2008年底，各地政府紛紛公布了2009年經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模，以期減輕累積的高房價帶來的社會壓力；2009年底，多個城市的政府已經(jīng)表態(tài)，將加大保障性住房的建設(shè)力度，解決中低收入居民的居住困難。但落實效果與預(yù)期總會有較大的差距。2009年10月底全國人大常委會的一份報告指出，保障性住房建設(shè)進程緩慢，截至當(dāng)年8月底僅完成投資的 394.9億元，完成率僅為23.6%。以深圳市為例，在該市提出的“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃中，要建設(shè)14萬套保障性住房，但截至2009年11月份深圳市只推出了不到1萬套保障性住房，770萬平方米的計劃建筑面積只完工了不足10%，剩余近90%的保障性住房建設(shè)目標(biāo)能否在“十一五”期間的最后一年內(nèi)完成仍是一個問號。

但由于社會保障性住房的客群受到戶口、收入水平等方面的限制，受眾面有限。而且從其保障客群來看，與普通商品住宅幾無交叉，因此即使社會保障房放量供應(yīng)，只要受眾客群的限制沒有放寬，對商品住房價格的影響也是微乎其微的。

關(guān)鍵詞八 四萬億與政策變臉

2009年中國樓市風(fēng)云變幻，行業(yè)調(diào)控政策也是松緊替換，從稅費、土地政策到二套房政策，但總體來說， 2009年的行業(yè)政策環(huán)境還是寬松的。

2008年底，政府公布了四萬億投資計劃，給了尚處于寒冬中的房地產(chǎn)一絲暖風(fēng)。此時，市場認為由于投資項目審批時滯影響， 2009年二季度應(yīng)該是國內(nèi)經(jīng)濟的明朗期，行業(yè)市場回暖應(yīng)該在二季度末三季度初。但出乎市場預(yù)料的是，一季度銀行就已經(jīng)開始迅速放貸，同時，年初政府開始政策救市，房貸7折優(yōu)惠開始執(zhí)行。 2009年2月10日，繼農(nóng)行出臺房貸細則后，工商銀行開始執(zhí)行購房者可享受住房貸款7折的優(yōu)惠利率優(yōu)惠細則，隨后不久，其他銀行的優(yōu)惠政策細則相繼出臺。該項政策的出臺被認為是2009年政策救市的第一利好政策，直接促成了樓市小陽春的出現(xiàn)。

2009年1月4日，蘇州二手房營業(yè)稅征收細則出臺，規(guī)定購房滿2年的，免征營業(yè)稅，不滿2年的，對現(xiàn)價格和原價的差額部分征稅，盤活了2008年冷清的二手房市場。2009年5月15日，國土資源部《關(guān)于切實落實保障性安居工程用地的通知》出臺，要求各地方政府加快編制、編修2010年至2011年和2009年保障性住房用地供應(yīng)計劃。2009年5月27日，國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》下發(fā)，將普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。

但自二季度開始，中央對房地產(chǎn)市場的態(tài)度收緊，從銀行信貸管理、土地出讓、土地增值稅上開始調(diào)控，針對開工量不足，降低普通商品房開發(fā)資本金。此時，業(yè)內(nèi)已經(jīng)嗅到新一輪調(diào)控的味道。

2009年6月24日，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于進一步加強信貸管理的通知》，強調(diào)防止信貸資金違規(guī)流入資本市場、房地產(chǎn)等領(lǐng)域，要求各銀行業(yè)金融機構(gòu)從授信盡職調(diào)查、確保信貸資金進入實體經(jīng)濟。四季度以來，房貸優(yōu)惠政策將在年末終止的消息讓市場一度風(fēng)聲鶴唳，趕搭末班車的效應(yīng)讓各大城市二手房成交急劇上升。到了2009年12月9日召開的國務(wù)院常務(wù)會議之中明確，首套房7折房貸利率優(yōu)惠將持續(xù)。隨后幾天，政策面急轉(zhuǎn)直下，當(dāng)月23日，二手房營業(yè)稅細則明確，自2010年1月1日起，對不足5年的非普通住房交易，將全額征收營業(yè)稅，普通住房交易營業(yè)稅則不再全額征收。

2009年12月17日，五部門聯(lián)合發(fā)布通知，進一步加強土地出讓收支管理，明確開發(fā)商拿地首付不得低于50%地價款，開發(fā)商拖欠價款，將不得參與新的土地出讓交易。這是針對目前囤地、炒地推高房價的現(xiàn)象而推出的第一個具體調(diào)控措施。 2009年12月27日溫家寶總理接受新華網(wǎng)專訪提出四點方針穩(wěn)定房價。

對于2010年的房地產(chǎn)政策走勢，政策由“寬松” 已經(jīng)轉(zhuǎn)為“趨緊”，最近頒發(fā)的國“十一條”是一個綱領(lǐng)性的政策，后續(xù)中央各部和地方政府將陸續(xù)下發(fā)各種細則，行業(yè)“利空”在2010年一季度不斷出現(xiàn)。

關(guān)鍵詞九 軌道建設(shè)

蘇州市軌道交通建設(shè)是蘇州推進區(qū)域一體化、城市空間拓展的重要載體工程，建設(shè)中的有輕軌1號線、2號線、滬寧城際鐵路、京滬高鐵等路線。

繼輕軌1號線動工建設(shè)后，2號線在2009年12月下旬也已經(jīng)動工。至此，蘇州城市輕軌交通正式進入網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)。 2號線北起京滬高速鐵路蘇州站，南止石湖東路迎春南路東側(cè)、寶帶橋附近，全長26.557公里，其中高架線（太陽路至采蓮路）7.058公里，地下線 18.709公里。車輛段設(shè)在相城區(qū)，控制中心與 1號線合建于廣濟路站。工程總投資156億元，是迄今為止蘇州投資規(guī)模最大的城市建設(shè)工程，總工期四年半。 2號線規(guī)劃的確定和及時開工，對沿線房地產(chǎn)板塊的價值提升作用不言而喻，加強了城北、城南與中心城區(qū)的聯(lián)系。同時，城市輕軌進入網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)后，將各個房地產(chǎn)板塊聯(lián)系起來，擴大了板塊房地產(chǎn)客群輻射范圍，相城區(qū)、平江新城、滄浪新城、城南板塊都是受益者。

城際軌道建設(shè)也將蘇州、上海的通勤時間大大縮短，兩城市即將進入一小時生活工作圈，工作在上海、生活在蘇州已經(jīng)不是猜想。事實上，上海客群的外溢在昆山、太倉早已不是個例，在花橋國際商務(wù)城、千燈、瀏河等區(qū)域，上海購房群體已經(jīng)成為各個項目的主要客群。除了上海本市高企的房價之外，三地與上海便利的交通條件也是促成外溢的原因。例如花橋國際商務(wù)城與上海軌道11號線無縫接駁，瀏河緊臨寶山區(qū)，受軌道7號線輻射。

對蘇州市來說，城市軌道建設(shè)不僅會擴大城市房地產(chǎn)客群面，也將拉動城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。從上海的產(chǎn)業(yè)溢出來看，已經(jīng)從二十世紀(jì)末的制造業(yè)溢出轉(zhuǎn)變?yōu)橄虺鞘蟹?wù)業(yè)轉(zhuǎn)移。仍然以花橋為例，在商辦物業(yè)租金差和稅費優(yōu)惠政策的作用下，不少企業(yè)將總部遷至花橋，加快了花橋國際商務(wù)區(qū)的發(fā)展速度和市場影響力。而蘇州作為一個以第二產(chǎn)業(yè)為主的城市，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)所占比重較低，城市寫字樓發(fā)展滯后于經(jīng)濟總量。城際軌道建設(shè)將使得上海服務(wù)業(yè)對蘇州輻射進一步加強，帶動蘇州城市服務(wù)業(yè)發(fā)展。